Asigurări
Obligațiunile ipotecare și industria de asigurări
Autor:Adrian MOŞOIANU
Joi, 03 Aprilie 2014

În  Statele Unite, emitenții de obligațiuni ipotecare, dar și de alte tipuri, se protejează de riscurile de default sau devalorizare prin polițe de asigurare.

La începutul anului, Ministerul Finanțelor Publice (MFP) a pus în dezbatere un Proiect de ordonanță pentru reglementarea unor măsuri în domeniul bancar, act normativ care are drept scop stabilirea cadrului general şi a condiţiilor pentru emisiunile de obligaţiuni garantate cu creanţe (în special credite ipotecare) de către emitenţi, persoane juridice române, precum şi reglementarea drepturilor şi obligaţiilor conferite de acestea deţinătorilor lor.

3,5 mld. lei era valoarea totală a stocului de credite ipotecare în lei acordate de băncile din România la finalul anului trecut.

Cum funcționează obligațiunile garantate cu creanțe

Potrivit Proiectului de ordonanță elaborat de MFP, obligaţiunile garantate cu creanţe reprezintă titluri de datorie emise în baza unui portofoliu de creanţe. Emitentul obligaţiunilor se împrumută de la cumpărător şi garantează rambursarea împrumutului prin portofoliul de creanţe care reprezintă suportul emisiunii. Creditele pentru investiţii imobiliare, instrumentele financiare derivate şi activele suplimentare – care urmează a fi stabilite de către BNR - pot constitui creanţele în temeiul cărora sunt emise aceste obligaţiuni.
Garanţia pe care o primeşte investitorul este reprezentată de fluxurile de numerar ale creditelor pe care se bazează obligațiunile. Astfel, mai multe credite acordate de către o bancă unor persoane fizice, de exemplu, pot fi puse drept gaj pentru ca banca să împrumute bani din piaţă la costuri mai reduse decât în cazul obligaţiunilor negarantate. Banca va continua să încaseze rata aferentă creditelor cu care se garantează emisiunea de obligaţiuni, în timp ce adjudecatarului obligaţiunilor îi este plătită dobânda de la momentul emisiunii.

61,68 mil. lei era valoarea totală a indemnizațiilor brute plătite de asigurătorii din România pe polițe de asigurare a creditelor la finalul anului trecut, în scădere cu aproape 60% față de 2012. 

Importanța polițelor de asigurare

Proiectul de ordonanță stipulează că din portofoliul de creanțe cu care emitenții garantează emisiunile de obligațiuni ipotecare fac parte și drepturile accesorii. Acestea reprezintă totalitatea drepturilor reale ori personale cu care este garantată o creanţă, inclusiv ipotecile mobiliare şi imobiliare şi drepturile de creanţă decurgând din poliţele de asigurare a imobilelor aduse în garanţie şi din polițele de asigurare de viaţă. De asemenea, pentru a fi acceptate legal ca garanții pentru emisiuni de obligațiuni ipotecare, creanţele imobiliare trebuie să îndeplinească mai multe condiţii cumulative.
Una dintre acestea este că imobilul constituit în garanţie trebuie să fi fost asigurat facultativ pentru toate riscurile (inclusiv riscul nefinalizării investiţiilor imobiliare pentru care s-a acordat creditul) pentru o sumă egală cu valoarea de referinţă a imobilului stabilită la data încheierii contractului de ipotecă. În plus, drepturile decurgând din contractul de asigurare trebuie să fi fost cesionate în favoarea emitentului, iar valabilitatea asigurării să fie menţinută pe toată perioada garantării emisiunilor de obligaţiuni garantate cu creanţe. Opozabilitatea faţă de terţi a cesiunii drepturilor derivând din contractul de asigurare (facultativă de locuință – n.r.) se realizează prin înscrierea acestuia în Arhiva Electronică, prevede Proiectul de ordonanță.

54,976 mil. lei era valoarea totală a primelor brute subscrise de asigurătorii din România pe polițe de asigurare a creditelor la finalul anului trecut, în scădere cu 53% față de 2012.

Ce se întâmplă în caz de devalorizare și default?

Proiectul de act normativ mai stipulează că valoarea portofoliului de creanţe trebuie actualizată periodic, iar creditele depreciate trebuie să fie înlocuite cu altele valabile, astfel încât, pe întreaga durată de viaţă a portofoliului de obligaţiuni, valoarea creanţelor folosite drept garanţii să fie mai mare decât cea a emisiunilor de obligaţiuni garantate cu cel puţin 2%, deşi în prospectele de emisiune pot fi folosite procente mai mari.
Astfel, dacă un credit care face parte din portofoliu înregistrează o întârziere la plata ratelor mai mare de 15 zile, atunci acesta trebuie înlocuit cu altul fără întârzieri, sau trebuie aduse alte active drept garanţie. La fel se întâmplă şi în cazul creditelor care ajung la scadenţă.
Sunt eligibile pentru a fi incluse în portofoliul de creanţe acele credite pentru investiţii imobiliare în privinţa cărora raportul, calculat la data acordării fiecărui credit, dintre valoarea nominală a fiecărui credit şi valoarea de referinţă a imobilului adus în garanţie nu depăşeşte 80% pentru creditele imobiliare rezidenţiale şi 60% pentru creditele imobiliare comerciale, se arată în proiect. De la această regulă sunt exceptate creditele acordate prin programe guvernamentale, cum este cazul celor din Prima Casă.
De asemenea, emitenții trebuie să determine zilnic, pentru următoarele 180 de zile, diferenţa negativă dintre fluxurile de numerar generate de creanţele din portofoliul de creanţe afectat garantării obligaţiunilor garantate cu creanţe şi obligaţiile scadente în aceeaşi perioadă aferente acestor emisiuni şi să asigure acoperirea diferenţei respective cu active suplimentare lichide, stabilite conform reglementărilor emise de BNR.

21,87% era rata totală de neperformanță în sistemul bancar românesc la finalul anului trecut.

Unde s-ar putea implica asigurătorii

Pe piețe mature, cum ar fi Statele Unite, riscurile presupuse de emisiunile de obligațiuni garantate cu ipoteci pot fi acoperite inclusiv de către companiile de asigurări. Practica implicării asigurătorilor în acoperirea acestor riscuri a debutat în anii ’80. Asigurarea riscurilor presupuse de o emisiune de obligațiuni ipotecare prezintă mai multe avantaje pentru emitent. În primul rând, ca urmare a garanției suplimentare aduse de polița de asigurare, emitentul poate obține dobânzi mai mici de la cumpărătorii obligațiunilor. În al doilea rând, în caz de devalorizare a creanțelor cu care sunt garantate emisiunile de obligațiuni ipotecare, asigurătorii vin cu cash-ul necesar suplimentării respectivelor garanții. De asemenea, în cazurile în care emisiunile de obligațiuni beneficiază de ratinguri din partea agențiilor specializate de evaluare financiară (FITCH, MOODY’s etc. ), implicarea companiilor de asigurări ajută la menținerea unor ratinguri atractive în cazurile în care creanțele din portofoliu se devalorizează. Nu în ultimul rând, în cazul în care problemele respective sunt grave și se dovedesc irezolvabile, companiile de asigurări îi despăgubesc pe deținătorii de obligațiuni intrate în default.

550 mld. USD era valoarea totală a expunerii asigurătorului american de obligațiuni Ambac în momentul în care și-a cerut falimentul, în noiembrie 2010.

Esențială este strictețea acordării creditelor ipotecare

Tot în Statele Unite însă, asigurătorii de obligațiuni ipotecare au avut foarte mult de suferit de pe urma crizei subprime. Milioane de debitori care își cumpăraseră locuințe pe credit nu și-au mai putut plăti ratele, iar valoarea de piață a imobilelor a scăzut extrem de mult. Acest lucru a declanșat un lanț de consecințe negative în întreaga industrie financiară. Astfel, portofoliile de credite imobiliare cu care erau garantate multe emisiuni de obligațiuni ipotecare au devenit neperformante, iar emitenții nu și-au mai putut plăti datoriile către cumpărătorii acestora, obligațiunile intrând în default.
Asta a făcut ca asigurătorii care subscriseseră riscuri legate de emisiunile de obligațiuni ipotecare să se confrunte cu un val de cereri de despăgubiri, de la deținătorii de obligațiuni intrate în default, unii dintre ei intrând chiar în faliment sau solicitând ajutor financiar de la autorități.
Marea problemă a fost aceea că respectivii asigurători nu evaluaseră ei înșiși creditele imobiliare puse ca garanții pentru emisiunile de obligațiuni ipotecare pe care le asiguraseră, ci se bazaseră exclusiv pe documentele prezentate de emitenți. Iar de multe ori, emitenții înșiși cumpăraseră creanțele respective de la băncile care acordaseră acele credite.
Credite care, în foarte multe cazuri, nu respectau cele mai elementare principii de prudențialitate, fiind deseori acordate unor persoane fără venituri certe și fără nici un fel de istoric de creditare.

Acest articol este proprietatea Media XPRIMM si este protejat de legea drepturilor de autor.
In lipsa unui acord scris din partea Media XPRIMM, puteti prelua maxim 500 de caractere din acest articol. Este necesara precizarea sursei si inserarea in mod vizibil a linkului articolului (Obligațiunile ipotecare și industria de asigurări).

Comenteaza articolul

Nume*
Comentariu*
Pentru a valida comentariul, va rugam introduceti textul din imagine:

Ora de Risc

Bunurile sau viata? Ce isi asigura romanii?

Paul SWOBODA - Presedinte al Directoratului GRAWE Romania

Adina MANDOIU - Director de Marketing, PR si Comunicare, GRAWE Romania

Sergiu COSTACHE - Revista PRIMM Asigurari & Pensii


TOP Stiri 1asig

Revista PRIMM este realizata
cu sprijinul urmatoarelor companii
carora le multumim!