Special
Peste limita norilor
Autor:Daniela GHEŢU
Miercuri, 15 Mai 2013

Înflăcărează imaginaţia, hrănesc aspiraţia spre performanţă şi perfecţiune… şi pot aduce impresionante beneficii economice. Vorbim despre „zgârie-nori”, echivalentul modern al coloanelor din antichitate şi al campanilelor evului mediu, ca expresie elocventă a prosperităţii şi puterii economice.
Şi chiar dacă în România recordul absolut în materie, înscris în 2012, nu depăşeşte încă înălţimea marii piramide din Giza, începutul a fost făcut, iar viitorul este deschis unor realizări superioare, care vor fi atât aducătoare de beneficii, cât şi purtătoare de riscuri specifice.

 

Giganţii aglomerărilor urbane, lucrări de referinţă pentru constructorii lor, exercită o puternică influenţă, pe multiple planuri, asupra vieţii unor zone extinse ale oraşului. Dacă proliferarea pe scară largă a acestui tip de construcţii, în ultimele decenii, este o dovadă suficientă a utilităţii şi eficienţei lor, trebuie spus că, alături de avantaje, ele sunt şi purtătoarele unor riscuri specifice, cu potenţial impact nu numai asupra ocupanţilor sau proprietarilor, ci şi asupra comunităţii.

La limita norilor şi mai departe…

Dezvoltarea metodelor şi materialelor de construcţie a dat aripi creativităţii arhitecţilor. Înlocuirea zidăriei grele cu structurile zvelte şi incomparabil mai uşoare, din oţel, nu a adus numai o reducere a costurilor şi abilitatea tehnologică de a ridica clădiri din ce în ce mai înalte, ci a deschis o nouă perspectivă asupra peisagisticii aglomerărilor urbane. Realizările ultimelor decenii, clădiri a căror înălţime duce noţiunea de locuire către limite ce până de curând erau proprii numai zborului, creează premisele unui nou tip de abordare a riscului pe segmentul property, reunind elemente de înaltă tehnicitate, o activitate administrativă sofisticată, precum şi formule complexe de asigurare.
Definiţia dată noţiunii de zgârie-nori diferă de la ţară la ţară, funcţie de contextul local. Dacă majoritatea construcţiilor dintr-un oraş au 3 - 4 etaje, atunci o clădire cu 12 etaje poate fi considerată ca înaltă. Pe de altă parte, în locaţii ca New York sau Hong Kong, o clădire poate fi considerată înaltă dacă are peste 40 de etaje. Totuşi, se poate considera că, în general, în categoria „clădirilor înalte” se înscriu construcţiile cu peste 20 de etaje, cu schelet de rezistenţă şi compartimentări „uşoare”.
Merită poate reamintit că denumirea de „zgârie-nori”, folosită pentru prima dată în 1880, se referea iniţial la primele clădiri americane cu 10 - 20 de etaje, care dominau cerul oraşelor reunind elemente tehnice care la vremea respectivă erau considerate ca ultima expresie a progresului tehnologic în materie de rezistenţă şi confort: structură de oţel, lifturi, încălzire centrală, sisteme de pompare electro-hidraulice, linii telefonice etc.
Astăzi, noţiunea de „zgârie-nori” pare să fi devenit deja „neîncăpătoare” pentru performanţele atinse în materie de înălţime. CTBUH (Council of Tall Buildings and Urban Habitat) a introdus deja doi noi termeni pentru a desemna clădirile „super înalte”, de peste 300 m şi „mega înalte”, de peste 600 m. La sfârşitul anului 2012, an în cursul căruia numărul clădirilor înalte construite în întreaga lume a crescut cu 66, patrimoniul mondial de clădiri mai înalte de 200 m se triplase faţă de anul 2000, atingând cifra de 756. În ultima perioadă, în timp ce în Europa şi pe continentul american criza a pus o frână puternică dezvoltării urbane, Orientul Mijlociu şi Asia au constituit motorul creşterii în acest domeniu. Astfel, dacă în America au fost finalizate în 2012 numai 6 clădiri înalte, numărul proiectelor de anvergură inaugurate în Orientul Mijlociu a fost de 16, iar în Asia de 35. Inaugurată în 2010, clădirea Burj Khalifa din Dubai, cu cele 163 de etaje (828 m) ale sale cu destinaţie mixtă (rezidenţială – office – hotel), îşi menţine pentru moment statutul de cea mai înaltă clădire din lume, dar ar putea fi depăşită în 2018 dacă proiectul Kingdom Tower din Jeddah, Arabia Saudită, cu o înălţime previzionată de minim 1.000 m, va fi finalizat la termen.
Un fapt demn de remarcat, şi care pune într-o lumină nouă fenomenul zgârie-norilor, este măsura tot mai mare în care aceste clădiri, sau părţi ale lor, capătă destinaţie rezidenţială. Astfel, la finele anului 2012, potrivit statisticilor CTBUH, 30 din cele mai înalte 100 clădiri ale lumii erau destinate, cel puţin parţial, locuirii, în timp ce în rândul clădirilor înalte aflate în diverse stadii de construcţie procentul celor cu destinaţie rezidenţială se apropie de 50%. Funcţiunea de hotel ocupă, de asemenea, un loc important, aproape la paritate cu cea de clădire de birouri, astfel încât dacă în trecut caracteristicile funcţionale ale zgârie-norilor trebuia adaptate aproape în exclusivitate nevoilor corporatiste, astăzi este vorba despre o complexitate crescută dată nu numai de numărul mult mai mare de oameni pe care o astfel de clădire îi poate găzdui, dar şi de diversitatea stilurilor de locuire.
Deşi încă timid, şi la o scară mult mai modestă, acest tip de construcţii a început să-şi facă apariţia şi în peisajul urban românesc, cu precădere în Bucureşti. La ora scrierii acestui articol, site-urile internaţionale dedicate subiectului listau în România un număr de 26 de clădiri cu mai mult de 12 etaje, cărora ar putea să li se mai adauge încă 5 clădiri aflate în curs de proiectare sau execuţie. Numai 7 dintre aceste construcţii depăşesc sau vor depăşi pragul celor 20 de etaje. Pentru a ne limita strict la momentul prezent însă, nu putem vorbi, în fapt, decât despre 2 clădiri care răspund acestui standard de înălţime: Hotelul Intercontinental, construit în 1970, cu o înălţime de 25 de etaje, şi centrul de afaceri Sky Tower - Floreasca City Center, cea mai înaltă clădire din România, având 37 etaje, a cărei construcţie a fost încheiată în 2012. Cele trei turnuri ale Dâmboviţa Center, de 35, 30, respectiv 26 etaje, rămân deocamdată un proiect de viitor, a cărui realizare a fost oprită pentru moment, în timp ce Chitila Tower şi Petrom City Tower, alte două potenţiale „vârfuri” bucureştene de 30, respectiv 27 etaje, se află încă în stadiul de propunere.
Ce şanse are Capitala României de a se popula cu un număr important de clădiri înalte? Dacă este să judecăm după criza de spaţiu şi preţul terenurilor în zonele „interesante” – încă foarte ridicat, chiar şi după scăderile importante datorate crizei -, atunci ar fi firesc să ne aşteptăm ca anii următori să aducă o dezvoltare importantă pe segmentul construcţiilor înalte. Nu trebuie uitat însă că, pentru a atinge norii, o clădire trebuie să fie cu picioarele bine înfipte în pământ, mai ales în condiţiile geomorfologice specifice capitalei noastre, care impun utilizarea unor soluţii tehnologice de realizare a fundaţiilor complexe şi, implicit, scumpe.
Pe de altă parte, amplasarea unor astfel de clădiri în zonele deja aglomerate ale oraşului nu este privită cu ochi buni nici de edilii capitalei, nici de specialiştii în urbanism. Totuşi, cel mai probabil, argumentele economice sunt cele care vor avea câştig de cauză, iar din această perspectivă, mai devreme sau mai târziu, skyline-ul bucureştean va fi, cel mai probabil, remodelat de apariţia zgârie-norilor, fie şi în varianta lor mai modestă, de simple clădiri înalte.

Riscuri pe măsură…

Beneficiile economice aduse de ridicarea clădirilor înalte sunt evidente, de la utilizarea maximală a spaţiului, cu toate implicaţiile financiare aferente, până la crearea de locuri de muncă, dat fiind că administrarea unui astfel de edificiu este un business în sine. Cât despre plusul de imagine adus atât oraşului gazdă, cât şi locatarilor săi… fascinaţia şi respectul oamenilor faţă de grandoarea arhitectonică sunt sentimente perene.
Însă, pentru ca aceste beneficii să parcurgă cu bine drumul de la potenţial la realizare, trebuie considerate cu maximă atenţie şi riscurile pe care le comportă existenţa şi funcţionarea clădirilor sau complexelor de clădiri înalte. Literatura de specialitate menţionează şi analizează o largă varietate de riscuri, dintre care, sintetizând, am putea aminti:

  •  erorile de proiectare;
  • incendiul;
  • comportamentul clădirilor înalte faţă de acţiunea vântului;
  • cutremurul;
  • terorismul;
  • riscuri legate de fundaţie, amplasament, portanţă;
  • riscuri legate de conversii, reabilitări, demolări;
  • riscuri legate de funcţionalitatea clădirii: salubritate, inundaţii etc.;
  •  impactul cu obiecte zburătoare;
  • riscul de prăbuşire;
  •  riscuri financiare.

Vom vorbi despre fiecare dintre aceste riscuri în episoadele viitoare ale „Dosarului” pe care l-am deschis în acest număr de revistă, încercând să particularizăm pentru condiţiile specifice ţării noastre, aducând în discuţie experienţele acumulate în piaţa românească de asigurări.

Asigurătorii din Chicago, promotorii erei zgârie-norilor

Asigurătorii au jucat un rol important în impulsionarea construcţiei de clădiri înalte. În secolul XIX, companiile de asigurări americane – aflate în rapidă expansiune -, au fost primele întreprinderi care aveau nevoie de sedii capabile să găzduiască într-o locaţie unică un mare număr de angajaţi cu muncă de birou. De aici până la a deveni primii clienţi care au solicitat constructorilor clădiri de birouri de mare capacitate, dezvoltate pe verticală, a mai fost numai un pas de natură tehnologică. Acesta a fost realizat de britanicul Henry BESSEMER, inventatorul primei metode industriale care permitea producerea oţelului pe scară largă şi la preţuri scăzute.
Deşi Chicago n-a fost niciodată un „oraş al asigurărilor”, ca Hartford sau New York, el a jucat un rol foarte important în dezvoltarea acestui segment al pieţei financiare americane. Spre deosebire de colegii lor de pe coasta de Est, specializaţi în asigurări de viaţă, asigurătorii din Chicago au contribuit masiv la creşterea şi sofisticarea asigurărilor de incendiu şi auto, precum şi la dezvoltarea standardelor de siguranţă în ambele domenii. Industria asigurărilor a avut însă un rol important şi în dezvoltarea fizică a oraşului, determinând redesenarea profilului său arhitectural.
Clădirea Home Insurance din Chicago este considerată, în opinia istoricilor, primul zgârie-nori. Construită in 1884, clădirea proiectată de inginerul William Le Baron JENNEY avea 10 etaje și o greutate totală de numai o treime din greutatea unei clădiri similare cu structură clasică. Noutatea tehnologică absolută care a permis realizarea acestei performanţe şi a deschis practic calea construcţiei de clădiri tot mai înalte era reprezentată de structura sa de elemente portante din oţel şi fontă. Trebuie notat, de asemenea, că a fost prima clădire înaltă susţinută atât la interior, cât şi la exterior, de un cadru metalic rezistent la foc.
Orizontul oraşului Chicago n-ar fi fost acelaşi fără contribuţia asigurătorilor. După Home Insurance Building, a urmat D. H. Burnham & Co.’s Insurance Exchange Building, în 1912. Cei mai cunoscuţi zgârie-nori ai oraşului sunt clădirile Prudential şi John Hancock Center. Clădirea Standard Oil, un punct de referinţă pe harta oraşului şi a doua clădire, ca înălţime, în Chicago, a fost redenumită pentru AON Corporation, actualul său ocupant.

Acest articol este proprietatea Media XPRIMM si este protejat de legea drepturilor de autor.
In lipsa unui acord scris din partea Media XPRIMM, puteti prelua maxim 500 de caractere din acest articol. Este necesara precizarea sursei si inserarea in mod vizibil a linkului articolului (Peste limita norilor).

Comenteaza articolul

Nume*
Comentariu*
Pentru a valida comentariul, va rugam introduceti textul din imagine:

Ora de Risc

Bunurile sau viata? Ce isi asigura romanii?

Paul SWOBODA - Presedinte al Directoratului GRAWE Romania

Adina MANDOIU - Director de Marketing, PR si Comunicare, GRAWE Romania

Sergiu COSTACHE - Revista PRIMM Asigurari & Pensii

Revista PRIMM este realizata
cu sprijinul urmatoarelor companii
carora le multumim!